Warum die selbstgenutzte Immobilie eine Verbindlichkeit und keine Investition ist!

Die eigene Immobilie ist ein Traum vieler und dafür wird sich auch gerne mal hoch verschuldet. Gerade in der jetzigen Zeit, historisch niedriger Zinsen, erleben wir momentan einen Immobilienboom der seines gleichen sucht.

Viele sehen die eigene Immobilie als Investition in die Zukunft, als spätere Absicherung für die Rente. Ich selbst habe in 2013 fast mein komplettes Eigenkapital investiert und ein Haus gebaut in dem ich seit dem mit meiner Freundin lebe. Damals war ich mir zu 100% sicher, dass dies eine clevere Entscheidung sei, denn schließlich würde ich jeden Monat ein Stück meines Hauses von der Bank zurück kaufen, wogegen ich beim wohnen zur Miete jeden Monat Kapital verbrenne.

Das es am Ende eigentlich genau umgekehrt ist, habe ich erst mit der Lektüre von „Rich Dad, poor Dad“ von Robert Kiyosaki verstanden. In seinem Buch erklärt er, dass bei einer Investition das eingesetzte Kapital für einen arbeitet und sich in Form einer Rendite vermehrt. Bei einer selbstgenutzten Immobilie ist dies dagegen genau andersrum, da hierbei eigenes Kapital gebunden wird und somit nicht mehr für einen arbeiten und sich vermehren kann. Ganz im Gegenteil fallen im Laufe der Zeit weitere finanzielle Aufwendungen für Wartungen und Instandsetzungen an. Diese hat man beim Wohnen zur Miete nicht, da sie vom Vermieter gezahlt werden. Zudem muss man sich in den meisten Fällen stark verschulden, wodurch jeden Monat weiteres Kapital gebunden wird und wiederum keine Rendite mehr erzielen kann.

Ich habe mein eigenes Haus in einer, wie ich finde, guten Lage gekauft, wodurch der Verkaufserlös durch die Immobilienpreissteigerungen der letzten Jahre mittlerweile höher als mein Kaufpreis ausfallen würde. Doch wenn man die Finanzierungskosten für die Bank und die Unterhaltskosten für das Haus dagegenrechnet, stünde ich wahrscheinlich gerade mal bei +/- 0…

Hätte ich mein Kapital dagegen damals langfristig am Aktienmarkt angelegt (z.B. MSCI World) und für mich arbeiten lassen, hätte ich heute eine Rendite von ca. 50% auf mein eingesetztes Kapital erzielt und könnte weiter damit arbeiten. In der Realität konnte ich durch den Hauskauf in den letzten Jahren entsprechend weniger investieren und muss mir das Geld für z.B. Aktieninvestitionen von meinem monatlichen Gehalt absparen.

Deutlich wird dies, wenn man sich die nachfolgende Beispielrechnung vor Augen führt:

Nehmen wir an ich habe Anfang des Jahres eine wertstabile Wohnung in guter Lage für 200.000 € erworben. Finanziert haben wir diese mit 50.000 € Eigenkapital und 150.000 € Fremdkapital, in Form eines einfachen Annuitätendarlehens. Der Zinssatz beträgt 2,5% und die Zinsbindung 20 Jahre. Mein Ziel ist es nach genau 20 Jahren den Kredit abbezahlt zu haben.

Daraus ergibt sich nun der folgende Tilgungsplan:

Nach 20 Jahren wäre die Wohnung abbezahlt und dabei in Summe 240.000 € aufgewendet worden (50.000 € Eigenkapital + 150.000 € Tilgung + 40.000 Zinsen). Hinzu kommen Instandhaltungskosten, bei denen man als Faustformel mit 1 €/m² im Monat kalkulieren sollte. Für unser Beispiel rechnen wir mal mit ca. 1.000 €/Jahr an Rückstellungen für Instandhaltungsmaßnahmen und Reparaturen.

Wenn wir nun davon ausgehen das wir den Wert der Wohnung durch die regelmäßigen Instandhaltungsmaßnahmen haben halten können, hätten wir nach 20 Jahren eine Immobilie im Wert von 200.000 € für einen Preis von 260.000 € erworben. Klingt nach keiner guten Investitionsentscheidung…

Machen wir nun eine 2. Rechnung auf und nehmen dabei an, dass wir unser Eigenkapital nicht in eine eigengenutzte Immobilie, sondern am Kapitalmarkt zu einer durchschnittlichen Rendite von 8%/Jahr angelegt hätten. Da wir in diesem Fall auch keinen Kredit aufgenommen hätten, nehmen wir weiterhin an, dass wir die Zinszahlungen des Kredites als zusätzliches Investitionskapital zur Verfügung hätten.

Betrachtet man nun die nachfolgende Aufstellung, dann wird schnell klar, dass diese Alternative aus finanzieller Sicht weitaus mehr Sinn ergibt:

Wir hätten in Summe also 90.000 € investiert (50.000 € Eigenkapital + 40.000 € Einzahlungen) und dafür nach 20 Jahren einen Gegenwert in Höhe von 356.209,36 € erhalten.

Wir resümieren also: Beim kauf einer selbstgenutzten Immobilie hätten mit einer Investitionssumme von 260.000 € einen Gegenwert von 200.000 € erhalten und dementsprechend einen Verlust von 60.000 € erzielt. Beim 2. Beispiel hingegen hätten wir unser Eigenkapital in Höhe von 50.000 € plus weitere Einzahlungen in Höhe von 40.000 € am Aktienmarkt, zu einer durchschnittlichen Marktrendite von 8%, investiert und entsprechend einen Gewinn von 266.209,36 € erzielt!

Wenn wir darüber sprechen, Geld für die Altersvorsorge bzw. finanzielle Unabhängigkeit anzuhäufen, dann muss ich für mich klar feststellen, dass der Kauf eines Eigenheims diesem Ziel entgegensteht und viel eher noch kontraproduktiv wirkt, wie man an der obigen Beispielrechnung sehen kann. Langfristig muss ich für eine selbstgenutzte Immobilie mehr Geld aufwenden, als ich an Gegenwert erhalte. Und deswegen sprechen wir hier auch von einer Verbindlichkeit und nicht, wie die meisten fälschlicherweise annehmen, von einer Investition!

Dementsprechend macht es aus finanzieller Sicht deutlich mehr Sinn, zur Miete zu wohnen und sein Geld gewinnbringend zu investieren. Natürlich habe ich auch beim Wohnen zur Miete laufende Kosten, doch in Summe kommt man hier langfristig betrachtet, aufgrund der oben genannten Gründe, deutlich besser weg als beim Kauf einer eigenen Immobilie.

Mir ist klar, dass die zuvor gemachten Berechnungen auch konservativer hätten gestatltet werden können, doch am Ende ist es egal ob ich 6, 7 oder 8% Rendite annehme und ob wir mit jährlichen Einzahlungen rechnen oder nicht. Langfristig wird uns der Zinseszins, anders wie beim Hauskauf, so oder so ein positives Investitionsergebnis bescheren.

Das war nun meine offene und schonungslose Betrachtung aus Sicht eines Immobilienbesitzers. Ich möchte mich hier nicht falsch verstanden wissen und ganz klar festhalten, dass dieser Beitrag sich ausschließlich auf die finanziellen Aspekte einer selbstgenutzten Immobilie beschränkt.

Neben der finanziellen Komponente gibt es natürlich auch noch viele weitere, die die Entscheidung für oder gegen eine selbstgenutzte Immobilie beeinflussen können.

Ein eigener Garten wo man im Sommer mit Freunden und der Familie grillen kann, ein großes Wohnzimmer in dem man mit der ganzen Familie zusammen Weihnachten feiert oder einfach nur die Möglichkeit seine eigenen vier Wände so gestalten zu können, wie man sich am wohlsten fühlt, sind Aspekte die die Lebensqualität deutlich positiv beeinflussen und am Ende die finanziellen Aspekte überwiegen können.

Stay finatic!

 

Bildquelle: Thorben Wengert / pixelio.de

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